Por volta de 2017, iniciou-se noBrasil a discussão sobre tokenização imobiliária. Porém, a grande dúvida àépoca era a seguinte: como assegurar que transferências de tokens em redesdistribuídas, baseadas em blockchain, pudessem representar efetivamente atransmissão de direitos oponíveis erga omnes?

Neste cenário, a DataCurrencydesenvolveu, em 2019, uma metodologia inédita para estruturar juridicamenteprojetos de tokenização imobiliária, que recentemente foi publicada no livro:os sete passos da tokenização imobiliária.

Essa metodologia alia atecnologia blockchain à segurança jurídica do direito registral brasileiro.

Três princípios fundamentaisAntes de conhecer os sete passos, é preciso entender os três pilares dametodologia:

1. A tokenização é apenas umaferramenta. Ela não muda a natureza do direito, apenas facilita sua negociação.Logo, precisa respeitar o ordenamento jurídico vigente.

2. O objetivo da tokenização é adescentralização. Isso significa substituir intermediários tradicionais, comobancos, por smart contracts autônomos na rede Ethereum. Quanto menos camadasintermediárias, menores os custos de transação.

3. É essencial distinguir oobjeto do direito da relação jurídica. O token representa o objeto (como umimóvel), mas os direitos (como o uso, gozo ou fruição do bem) só nascem com umcontrato válido, que defina essa relação de forma clara. Definidos os princípios,consubstanciou-se o processo em sete passos fundamentais, que ficaramconhecidos como Os Sete Passos Para a Tokenização Imobiliária.

Abaixo descreveremos os setepassos, que poderão ser analisados, com mais detalhes, em nosso livro “Os SetePassos para a Tokenização Imobiliária.

OS SETE PASSOS

 1. Escolha do objetoda relação jurídica O primeiro passo é definir o que está sendo tokenizado. Nocaso da tokenização imobiliária, o objeto será um imóvel. Mas é fundamentallembrar: propriedade não é o imóvel, e sim o direito sobre ele. A propriedade éuma relação jurídica que confere ao titular poderes como usar, gozar e disporda coisa.

2. Criação de um token infungível (NFT) Por ser um bemúnico, o imóvel deve ser representado por um token também único: um NFT. Essetoken será criado por meio de um smart contract e conterá nome, símbolo, ID, equantidade de decimais, mas ainda não representará juridicamente nada, até quehaja o próximo passo.

 3. Cláusula derepresentação jurídica A criação do token não basta para gerar efeitosjurídicos. É necessário um ato jurídico expresso, como uma cláusula contratual,que vincule aquele token específico ao imóvel. Exemplo: o token“CasaVerde-001”, criado no endereço 0x123... da Ethereum, representa o imóveldescrito na matrícula nº 4567 do Cartório X.

4. Criação de um marketplace smartcontract Tokens sãoobjetos programáveis, mas precisam de uma estrutura que governe sua negociação.Por isso, é necessário desenvolver ou adotar um marketplace smartcontract (como o da DataCurrency ) capaz de administrar regras de emissão de frações dotoken, recebimento de pagamento e transferência automatizada dos direitos.

5. Contrato disciplinando a negociação e exercício dosdireitos Um contrato de compromisso de compra e venda, ou contrato detokenização, deve detalhar: • Quem pode exercer os direitos decorrentes dotoken; • Como será feito o pagamento; • Quem paga tributos; • Como funcionará ocondomínio; • O que ocorre em caso de perda da chave privada (no caso daDataCurrency, usa-se um secret baseado em zero-knowledge proof sem dadospessoais);

E, o mais importante: como o marketplace smartcontractfuncionará como protocolo para operacionalizar a compra e transferência dessesdireitos.

6. Averbação no Cartório de Registro de Imóveis O contratofísico precisa ser levado a registro ou averbação. Com base no artigo 1.417 doCódigo Civil, é possível conferir ao adquirente um direito real à aquisição doimóvel, desde que o compromisso de compra e venda seja registrado. Isso impede,por exemplo, que o mesmo imóvel seja vendido para várias pessoas diferentes. Asegurança jurídica está, aqui, plenamente garantida. Contudo, é possível aindaexplorar outras possibilidades, com base na autonomia privada, de modo a trazereficácia erga omnes à operação.

7. Inclusão dos documentos jurídicos no metadado do NFTFinalmente, todos os contratos e documentos devem ser anexados ao NFT comometadados. Isso assegura transparência, rastreabilidade e auditabilidadepública para qualquer interessado. Aplicação prática: a tokenização docompromisso de compra e venda Imagine o seguinte: um imóvel está sendo vendidopor R$ 300 mil. Em vez de um único comprador, ele será fracionado em 300 tokensde R$ 1.000 cada. Cada token confere ao seu comprador um direito real à aquisiçãodo imóvel, nos termos de um contrato registrado.

A negociação é feita via marketplace smartcontract, sembanco, sem cartório (para cada transação), sem intermediários , com execuçãoautomática e transparência pública, graças à tecnologia blockchain. Toda aestrutura jurídica é incluída no metadado do token, e o comprador podecomprovar seu direito com uma transação criptograficamente assinada. Conclusão:a verdadeira tokenização começa aqui Tokenização não é só criar um token. Écriar uma estrutura jurídica e tecnológica que permita a negociação eficientede direitos reais, com respaldo legal e redução de custos. A metodologia dossete passos para a tokenização imobiliária, criada pela DataCurrency, demonstraque é possível fazer isso no Brasil, desde 2019, embora ainda não exista nenhumprojeto com tamanha solidez.

Se você quer estruturar um projeto sério de tokenizaçãoimobiliária, comece pelos sete passos. E lembre-se: criar tokens não étokenizar. Tokenizar é criar uma ponte segura entre o direito real e o ativodigital.

O escritório Lopes e Zorzo é especialista nessa e em outrasmetodologias técnicas e jurídicas de tokenização, sempre com foco na integraçãocom as finanças descentralizadas, inteligência artificial e IOT. Por FernandoLopes e Marcella Zorzo. Advogados especialistas em tokenização, fundadores doprimeiro escritório de advocacia do Brasil especializado em tokenização e DEFI.Coautores dos livros “ O Guia Jurídico da Tokenização” e “ Os sete passos paraa tokenização imobiliária.